Kenaikan Harga Rumah – Properti menjadi salah satu instrumen yang paling laku dalam dunia investasi. Bahkan banyak praktisi yang memprediksi bahwa segmen ini cukup tahan banting dari masa ke masa, dan merupakan pilihan investasi jangka panjang yang pas untuk masa depan. Sehingga tak heran banyak orang yang terjun dalam investasi ini.
Secara umum, harga jual properti memang kian melambung per tahunnya, meskipun tak dipungkiri pasti terdapat grafik naik turun sekecil apapun persentase harga dan penjualannya. Namun dengan ketahanan dan prospeknya, investasi rumah menjadi incaran para investor.
Kenaikan harga rumah sangat variatif dan bisa melambung atau menurun setiap tahun, hal ini bisa terjadi kapan saja, termasuk ketika kondisi ekonomi negara sedang labil. Ketika kenaikan harga properti sedang terjadi, angka penawaran rumah bisa naik hingga 10 atau 15 persen per tahunnya.
Dilihat dari sudut pandang bisnis, fenomena tersebut memang menjanjikan bagi investor, akan tetapi justru berpengaruh pada angka penjualan dan minat pasar.
Sehingga kenaikan dan penjualan harus tetap seimbang. Karena jika dilihat dari sudut pandang konsumen, kenaikan harga rumah menjadi kesulitan tersendiri dalam memenuhi kebutuhan pembelian tempat tinggal.
Hal inilah yang menyebabkan lahirnya fenomena backlog, yakni sebuah kondisi dimana harga atau ketersediaan properti tidak sebanding dengan permintaan pasar. Perlu diketahui, bahwa saat ini saja rumah minimalis mulai dari tipe 21 ke atas biasanya dibanderol dengan harga ratusan juta rupiah.
Prediksi Kenaikan Harga Rumah
Pengamat properti Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) memprediksi bahwa kenaikan harga rumah di tahun ini, khususnya 2022 semester awal tidak akan begitu melambung tinggi. Kondisi harga diyakini akan tetap stabil, meskipun harga material bangunan yang mengalami kenaikan.
Harga bahan bangunan di pasar global meningkat, lantaran menjadi ekor dampak dari konflik Rusia dan Ukraina. Meski harus menelan pahit kenyataan, pada awalnya banyak pengembang yang mengeluhkan kenaikan harga bahan bangunan, seperti semen, baja, besi, aluminium, hingga tembaga.
Harga material bangunan sedang meningkat, sedangkan permintaan pasar properti belum sepenuhnya pulih pasca pandemi. Sehingga penekanan harga jual properti masih dimaksimalkan. Inilah yang mendasari prediksi mengapa kenaikan harga rumah komersial, khususnya di 2022 ini tidak akan begitu meningkat.
Di samping itu, menurut data rumah.com, Jawa Barat, Banten, hingga Jawa Tengah tercatat sebagai kawasan yang pangsa pasar atau segmen propertinya mulai bergejolak. Dibanding tahun sebelumnya, kini indeks harga propertinya mengalami kenaikan yang cukup signifikan. Bahkan properti di Jabodetabek seperti Tangerang, Bekasi, hingga Depok, selalu menjadi pencarian paling atas.
Dapat kita simpulkan, pasar properti termasuk rumah, dapat diprediksi namun bukan merupakan hasil yang mutlak. Peningkatan atau penurunan penjualan, minat konsumen, hingga indeks harga bisa berubah-ubah kapan saja.
Faktor Penyebab Kenaikan Harga Rumah
Layaknya kata pepatah yang mengatakan, “tidak akan ada asap jika tidak ada api”. Maka kenaikan harga rumah yang terjadi pasti dikarenakan beberapa faktor berikut ini.
-
Inflasi
Meskipun indeks dan persentasenya tidak selalu lama, akan tetapi kenaikan harga rumah terjadi karena adanya inflasi, baik yang terjadi secara nasional maupun global dan mempengaruhi bisnis properti. Apa yang terjadi ini juga berdampak pada sektor lainnya seperti kenaikan harga bahan bangunan hingga suku bunga KPR.
Jika suku bunga KPR ikut terpengaruh, maka semakin sulit orang-orang membeli properti. Namun alih-alih menggunakan fasilitas KPR dengan suku bunga tinggi, nasabah kini bisa memilih KPR syariah yang lebih ramah atau langsung beli dari developer properti syariah.
2. Menipisnya Ketersediaan Lahan
Selain inflasi, kenaikan harga rumah juga bisa terjadi karena menipisnya ketersediaan lahan. Semakin langkanya lahan, maka semakin sulit pemenuhan kebutuhan hunian. Seperti yang kita perkirakan, kebutuhan kavling saja semakin meningkat, baik sebagai kebutuhan menambah aset properti investasi maupun untuk rencana pembangunan rumah.
Permintaan pasar yang kian melambung dan tidak seimbangnya dengan pasokan tanah, malah menjadi masalah baru yang harus dicari solusinya. Dan dalam supply and demand, tentu fenomena ini turut menyebabkan harga properti mengalami kenaikan dari tahun ke tahun.
Faktor lainnya, tinggi rendahnya harga properti juga bergantung pada kualitas lokasi. Misalnya jika konsumen tertarik pada lokasi yang strategis maka harus siap dengan harga yang kompetitif. Tentu jika bersabar dengan memilih lokasi yang tidak terlalu strategis, memungkinkan harganya lebih terjangkau.
Memang apa sih yang menyebabkan rumah lokasi strategis kian mahal? Pasalnya peningkatan tersebut juga mempertimbangkan faktor ekonomis, akses ke fasilitas, kualitas lingkungan fisik dan lingkungan sosial. Karenanya tak heran calon konsumen pasti mempertimbangkan kualitas fasilitas umum hingga fasilitas khusus.
3. Penduduk Terus Bertambah
Bukan hanya itu, fenomena bertambahnya populasi penduduk di bumi yang tidak diimbangi dengan perluasan tanah, tentu membuat harga properti semakin mahal. Apalagi jika kita lebih melek situasi, membengkaknya pertumbuhan penduduk tidak terbendung lagi meskipun telah dicanangkan melalui berbagai program.
Di perkotaan Indonesia, pertumbuhan properti pun kian meningkat sesuai banyaknya permintaan. Mulai dari rumah subsidi, non subsidi, rumah tapak, apartemen, dan lain-lain.
4. Permainan Spekulan
Kenaikan harga rumah juga bisa terjadi karena adanya permainan properti oleh spekulan. Spekulan ini biasanya mereka yang mampu membeli lahan dalam skala besar-besaran, misalnya ribuan hektare kemudian lahan tersebut dikelola untuk dijual kembali dengan harga yang diinginkannya.
Karena cara kerjanya yang lebih dominan dan bisa menetapkan ketentuan sesuai keinginannya, mereka ini berpotensi meraup keuntungan besar hingga 3x lipat dari penjualan pokok tanah. Maka semakin banyak spekulan yang melakukan cara kerja ini.